Grunderwerbsteuer beim Kaufvertrag was Käufer beachten sollten

Wer eine Immobilie in Deutschland kauft, steht schnell vor einer Reihe von Kosten, die über den eigentlichen Kaufpreis hinausgehen. Die Grunderwerbsteuer beim Kaufvertrag was Käufer beachten sollten ist dabei eines der Themen, das häufig unterschätzt wird. Diese Steuer fällt beim notariellen Abschluss eines Kaufvertrags an und kann je nach Bundesland einen erheblichen Betrag ausmachen. Wer sich nicht rechtzeitig informiert, erlebt böse Überraschungen bei der Finanzierungsplanung. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Steuer berechnet wird, welche Ausnahmen existieren, worauf Käufer beim Kaufvertrag achten müssen und wie typische Fehler vermieden werden können.

Was die Grunderwerbsteuer wirklich ist und wie sie funktioniert

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland erhoben wird. Sie wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis berechnet und ist vom Käufer zu entrichten. Rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), das auf Bundesebene geregelt ist. Die Steuersätze selbst werden von den einzelnen Bundesländern festgelegt, was zu erheblichen regionalen Unterschieden führt.

Der bundesweite Mindestsatz liegt bei 3,5 Prozent, wie er etwa in Bayern und Sachsen gilt. Andere Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Thüringen erheben hingegen 6,5 Prozent. Diese Differenz kann bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro einen Unterschied von bis zu 12.000 Euro ausmachen. Käufer sollten daher den geltenden Steuersatz ihres Bundeslandes kennen, bevor sie ein Angebot abgeben.

Steuerschuldner ist in der Regel der Käufer, obwohl das Gesetz grundsätzlich beide Vertragsparteien als Schuldner benennt. In der Praxis wird die Zahlung vertraglich auf den Käufer übertragen. Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung durch den Notar einen Steuerbescheid. Erst nach Begleichung dieser Steuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch möglich ist.

Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht erst mit der Übergabe der Immobilie. Das bedeutet: Selbst wenn der Kauf später scheitert oder rückabgewickelt wird, kann die Steuerpflicht bereits entstanden sein. In solchen Fällen kann eine Erstattung beantragt werden, was jedoch Zeit und Aufwand erfordert. Der Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt zu melden.

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der vereinbarte Kaufpreis. Werden im Kaufvertrag zusätzliche Leistungen wie Inventar, Einbauküche oder bewegliche Gegenstände aufgeführt, können diese unter Umständen aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Voraussetzung ist eine klare, nachvollziehbare Trennung im Vertragstext sowie ein angemessener Wert der ausgenommenen Gegenstände.

Pflichten und Fristen, die Käufer kennen müssen

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags läuft eine klare Frist. Das Finanzamt setzt dem Käufer in der Regel einen Monat Zeit zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, gerechnet ab dem Datum des Steuerbescheids. Wer diese Frist versäumt, riskiert Säumniszuschläge und verzögert die gesamte Abwicklung des Immobilienkaufs erheblich.

Der Notar übermittelt den Kaufvertrag automatisch an das zuständige Finanzamt. Käufer müssen selbst keine Steuererklärung einreichen. Der Steuerbescheid wird direkt an den Käufer geschickt. Wichtig ist, dass die angegebene Bankverbindung und Zustelladresse korrekt sind, damit keine Verzögerungen entstehen.

Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Das bedeutet: Solange die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt ist, wird der Käufer rechtlich nicht als Eigentümer eingetragen. In der Praxis schützt dies zwar den Käufer vor vorschnellen Transaktionen, erzeugt aber auch Druck, die Zahlung zügig vorzunehmen.

Käufer, die über eine Baufinanzierung finanzieren, sollten die Grunderwerbsteuer in ihrer Liquiditätsplanung berücksichtigen. Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht mit. Sie müssen aus Eigenkapital beglichen werden. Zusammen mit Notarkosten und Maklerprovision können die Kaufnebenkosten insgesamt zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Ein weiterer Aspekt betrifft gemischte Kaufverträge, bei denen Grundstück und Gebäude separat ausgewiesen werden. Hier prüft das Finanzamt genau, ob die Aufteilung sachlich korrekt und nicht künstlich zur Steuerminderung vorgenommen wurde. Käufer und Verkäufer sollten bei solchen Konstruktionen unbedingt steuerlichen Rat einholen, um spätere Nachforderungen zu vermeiden.

Befreiungen und Ermäßigungen im Überblick

Nicht jeder Immobilienerwerb löst automatisch Grunderwerbsteuer aus. Das Gesetz sieht eine Reihe von Steuerbefreiungen vor, die Käufer kennen sollten. Die häufigste Ausnahme betrifft Übertragungen innerhalb der Familie. Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und gerader Linie Verwandten (also Eltern und Kinder) sind von der Steuer befreit.

Auch Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, sondern der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Wer also eine Immobilie von den Eltern erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Für Schenkungen unter Geschwistern oder an sonstige Verwandte gilt diese Befreiung hingegen nicht.

In einigen Bundesländern existiert eine Freigrenze für sehr niedrige Kaufpreise. Liegt der Wert des erworbenen Grundstücks unter 2.500 Euro, entfällt die Steuer. Diese Schwelle ist in der Praxis selten relevant, da Grundstücke kaum zu solchen Preisen gehandelt werden. Dennoch existieren Sonderkonstellationen, etwa bei Erbauseinandersetzungen oder Teilflächenübertragungen.

Für Unternehmen und Investoren gibt es weitere Gestaltungsmöglichkeiten, etwa über den Erwerb von Gesellschaftsanteilen statt direktem Grundstückskauf. Solche Modelle stehen jedoch zunehmend unter kritischer Beobachtung des Gesetzgebers. Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Regelungen zur Anteilsübertragung verschärft, um missbräuchliche Steuergestaltungen einzuschränken. Käufer, die solche Strukturen nutzen möchten, benötigen zwingend professionelle steuerrechtliche Beratung.

Erwerbe im Rahmen einer Unternehmensumstrukturierung oder Konzernverschmelzung können ebenfalls steuerbefreit sein, wenn bestimmte Voraussetzungen des Umwandlungsgesetzes erfüllt sind. Diese Ausnahmen sind komplex und nicht für Privatpersonen relevant, zeigen aber die Bandbreite der gesetzlichen Regelungen.

So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer richtig

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt einem einfachen Prinzip: Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Beim Kauf einer Wohnung für 350.000 Euro in Bayern ergibt sich bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent eine Steuer von 12.250 Euro. Für denselben Kaufpreis in Brandenburg, wo 6,5 Prozent gelten, wären es 22.750 Euro.

Enthält der Kaufvertrag neben dem Grundstück auch bewegliches Inventar wie Einbauküche, Gartenmöbel oder Elektrogeräte, kann deren Wert von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Das Finanzamt prüft jedoch, ob die angesetzten Werte marktüblich sind. Pauschale oder überhöhte Abzüge werden abgelehnt. Empfehlenswert ist eine detaillierte Liste mit realistischen Zeitwerten.

Bei einem Erbbaurecht berechnet sich die Steuer nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem kapitalisierten Erbbauzins. Das Finanzamt nutzt dabei spezifische Bewertungsverfahren. Käufer von Erbbaurechten sollten sich vorab über diese Besonderheit informieren, da die Steuerbelastung deutlich von der bei einem normalen Kauf abweichen kann.

Praktisches Beispiel für eine typische Kaufnebenkosten-Aufstellung bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen: Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 Prozent, also 26.000 Euro. Hinzu kommen Notarkosten von etwa 1,5 Prozent (6.000 Euro) und Grundbuchkosten von rund 0,5 Prozent (2.000 Euro). Bei Einschaltung eines Maklers fallen weitere 3,57 Prozent Provision an. Die Gesamtnebenkosten summieren sich damit auf über 48.000 Euro.

Käufer können die Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben steuerlich absetzen, wenn sie die Immobilie selbst nutzen. Bei vermieteten Objekten hingegen ist die Steuer als Anschaffungsnebenkosten aktivierungspflichtig und wird über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt. Dies ist ein relevanter Unterschied für Kapitalanleger.

Typische Fehler beim Immobilienkauf und wie man sie vermeidet

Viele Käufer unterschätzen die Grunderwerbsteuer in ihrer Finanzierungsplanung und geraten nach der Beurkundung in Liquiditätsprobleme. Wer den Steuerbetrag nicht aus Eigenkapital begleichen kann, riskiert eine Verzögerung der gesamten Transaktion. Eine frühzeitige Kalkulation aller Nebenkosten schützt vor dieser Situation.

Ein weiterer häufiger Fehler betrifft die Vertragsgestaltung. Käufer, die Inventar im Kaufpreis enthalten haben, vergessen oft, dieses separat und mit konkreten Wertangaben im Vertrag auszuweisen. Das Finanzamt akzeptiert dann keinen Abzug, und die Steuer wird auf den vollen Kaufpreis berechnet. Hier lohnt sich eine genaue Abstimmung mit dem Notar vor der Beurkundung.

Folgende Punkte sollten Käufer vor und nach der Beurkundung systematisch prüfen:

• Den geltenden Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes vor der Angebotsabgabe recherchieren
• Ausreichend Eigenkapital für die Steuer und alle weiteren Nebenkosten reservieren
• Bewegliches Inventar im Kaufvertrag mit realistischen Zeitwerten separat aufführen lassen
• Die eigene Zustelladresse beim Notar korrekt hinterlegen, damit der Steuerbescheid rechtzeitig ankommt
• Bei Familienübertragungen prüfen, ob eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann
• Bei vermieteten Objekten die steuerliche Behandlung als Anschaffungsnebenkosten mit einem Steuerberater abstimmen

Manche Käufer versuchen, die Steuer durch das Aufteilen des Kaufpreises auf verschiedene Vertragsbestandteile zu reduzieren. Das Finanzamt prüft solche Konstruktionen genau und kann den Gesamtkaufpreis als Bemessungsgrundlage heranziehen, wenn die Aufteilung nicht sachlich begründet ist. Im schlimmsten Fall droht ein Steuerstrafverfahren.

Wer eine Immobilie über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine andere Gesellschaftsform erwerben möchte, sollte die steuerlichen Konsequenzen vorab mit einem Fachanwalt oder Steuerberater besprechen. Seit den Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 sind viele früher genutzten Gestaltungsmodelle nicht mehr zulässig oder deutlich risikoreicher geworden.

Professionelle Begleitung durch einen erfahrenen Notar und gegebenenfalls einen Steuerberater zahlt sich beim Immobilienkauf in jedem Fall aus. Die Kosten für Beratung sind im Verhältnis zu möglichen Steuerfehlern gering. Wer frühzeitig plant, vermeidet nicht nur finanzielle Überraschungen, sondern sichert auch den reibungslosen Ablauf der gesamten Transaktion.