Hausgeld was ist das und wie beeinflusst es die Mietrendite

Wer eine Eigentumswohnung kauft, begegnet früher oder später dem Begriff Hausgeld. Doch was verbirgt sich dahinter, und wie hängt es mit der Mietrendite zusammen? Die Frage „Hausgeld was ist das und wie beeinflusst es die Mietrendite » ist für jeden Kapitalanleger von zentraler Bedeutung, denn das Hausgeld mindert direkt den monatlichen Überschuss aus der Vermietung. Wer diesen Kostenfaktor unterschätzt, rechnet sich seine Investition schöngerechnet. Besonders in Zeiten gestiegener Energie- und Instandhaltungskosten sind die Hausgelder in Deutschland spürbar angestiegen. Dieser Beitrag erklärt, wie das Hausgeld aufgebaut ist, wie es berechnet wird und welche konkreten Schritte Vermieter unternehmen können, um ihre Rendite realistisch zu kalkulieren.

Was das Hausgeld genau bedeutet und warum es Vermieter betrifft

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den jeder Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an die Hausverwaltung zahlt. Es deckt alle gemeinschaftlichen Kosten ab, die für den Betrieb und die Pflege des Gebäudes anfallen. Dazu gehören Versicherungen, Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und die Verwaltungsgebühren selbst. Der Betrag wird anteilig nach dem Miteigentumsanteil jedes Eigentümers berechnet, der im Grundbuch festgelegt ist.

In Deutschland liegt das durchschnittliche Hausgeld laut Marktdaten von ImmobilienScout24 bei etwa 2 bis 4 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das zwischen 140 und 280 Euro monatlich. Dieser Betrag schwankt erheblich je nach Gebäudealter, Ausstattung und Lage. Ein Altbau ohne Aufzug und mit einfachem Gemeinschaftsbereich kostet weniger als ein Neubau mit Tiefgarage, Concierge und Außenpool.

Ein Teil des Hausgeldes ist umlagefähig, das heißt, der Vermieter kann bestimmte Kosten wie Hausmeister, Treppenhausreinigung oder Müllabfuhr auf den Mieter umlegen. Der andere Teil, insbesondere die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungsgebühren, verbleibt beim Eigentümer als nicht umlagefähige Kosten. Genau hier liegt die Verbindung zur Mietrendite: Dieser nicht umlagefähige Anteil frisst direkt den Ertrag.

Viele Käufer unterschätzen beim Erwerb einer Eigentumswohnung, dass das Hausgeld eine dauerhafte monatliche Belastung darstellt, die unabhängig davon entsteht, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht. Der Bundesverband der Immobilienwirtschaft (BVFI) empfiehlt, das Hausgeld bereits in der Ankaufsprüfung detailliert zu analysieren und die letzten drei Jahresabrechnungen der WEG einzuholen. Nur so lässt sich beurteilen, ob der angegebene Betrag realistisch ist oder ob Nachzahlungen drohen.

Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen dem Wirtschaftsplan der WEG und der tatsächlichen Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan legt die monatlichen Vorauszahlungen fest. Weichen die tatsächlichen Kosten davon ab, folgt am Jahresende eine Nachzahlung oder Gutschrift. Wer als Vermieter plant, sollte stets mit dem realen Durchschnittswert der letzten Jahre rechnen, nicht mit dem aktuellen Vorauszahlungsbetrag.

Wie das Hausgeld die Mietrendite konkret beeinflusst

Die Mietrendite misst, wie profitabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Sie wird berechnet, indem man die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert. In Deutschland liegt die Bruttomietrendite je nach Region zwischen 3 und 6 Prozent. Die Nettomietrendite, also nach Abzug aller Kosten, fällt deutlich niedriger aus.

Das Hausgeld senkt die Nettomietrendite auf zwei Wegen. Erstens reduziert der nicht umlagefähige Anteil den monatlichen Nettoertrag direkt. Zweitens kann ein zu hohes Hausgeld die Vermarktbarkeit der Wohnung beeinträchtigen, weil potenzielle Käufer beim Weiterverkauf einen Abschlag einkalkulieren.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht den Effekt: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro, erzielt eine Kaltmiete von 1.200 Euro monatlich und hat ein Hausgeld von 250 Euro, wovon 150 Euro umlagefähig sind. Die Nettokaltmiete für den Eigentümer beträgt dann 1.200 Euro minus 100 Euro nicht umlagefähiger Hausgeldanteil, also 1.100 Euro. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,8 Prozent, die Nettomietrendite nach Hausgeld bereits nur noch bei 4,4 Prozent. Addiert man noch Verwaltungskosten, Steuerberater und Leerstandsrisiko, sinkt die reale Rendite weiter.

Besonders kritisch wird es, wenn die Instandhaltungsrücklage über Jahre zu niedrig angesetzt war und nun eine Sonderumlage beschlossen wird. Eine solche Sonderumlage kann mehrere tausend Euro betragen und ist vom Eigentümer vollständig selbst zu tragen. Sie erscheint nicht im regulären Hausgeld, belastet aber die Rendite erheblich. Vor dem Kauf sollte man daher die Höhe der angesammelten Rücklage prüfen: Liegt sie unter dem von der II. Berechnungsverordnung empfohlenen Wert, besteht Nachfinanzierungsbedarf.

Wer mehrere Eigentumswohnungen miteinander vergleicht, sollte immer den nicht umlagefähigen Hausgeldanteil separat ausweisen und in die Renditeberechnung einbeziehen. Zwei Wohnungen mit identischer Kaltmiete und identischem Kaufpreis können sich in der Nettomietrendite um mehr als einen Prozentpunkt unterscheiden, wenn ihre Hausgelder stark voneinander abweichen.

Zusammensetzung und Berechnung des Hausgeldes im Detail

Das Hausgeld setzt sich aus mehreren Kostenblöcken zusammen. Nicht alle davon sind für den Vermieter gleich relevant, denn nur der nicht umlagefähige Teil geht dauerhaft zu seinen Lasten. Ein Blick auf die typische Kostenstruktur hilft, die eigene Wohnung realistisch einzuschätzen.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören in der Regel:

• Kosten für Hausmeister und Treppenhausreinigung
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Gartenpflege und Winterdienst
• Gebäudeversicherung (anteilig)
• Allgemeinstrom für Flure, Keller und Außenbeleuchtung
• Aufzugswartung und -betrieb

Nicht umlagefähig und damit dauerhaft vom Eigentümer zu tragen sind die Instandhaltungsrücklage, die Verwaltervergütung sowie Kosten für Eigentümerversammlungen und Beschlussanfechtungen. Gerade die Verwaltervergütung ist in den letzten Jahren gestiegen, weil qualifizierte WEG-Verwalter am Markt knapper geworden sind und die gestiegenen Anforderungen durch die WEG-Reform 2020 höhere Vergütungen rechtfertigen.

Die Berechnung des individuellen Hausgeldes erfolgt über den Verteilerschlüssel der WEG. Üblicherweise wird nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt, die im Aufteilungsplan und im Grundbuch verankert sind. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einem 1.000-Quadratmeter-Objekt hat einen MEA von 7 Prozent und trägt dementsprechend 7 Prozent aller Gemeinschaftskosten. In manchen WEGs gelten abweichende Schlüssel für bestimmte Kostenarten, etwa Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch.

Die Instandhaltungsrücklage macht oft 15 bis 25 Prozent des gesamten Hausgeldes aus. Bei einem Hausgeld von 250 Euro fließen also bis zu 60 Euro in die Rücklage. Dieser Betrag steht dem Eigentümer nicht zur Verfügung, bis er bei einem Verkauf anteilig erstattet wird. Er mindert die laufende Rendite, schützt aber vor teuren Überraschungen bei Dach- oder Fassadensanierungen.

Rendite realistisch kalkulieren: Was Kapitalanleger vor dem Kauf prüfen sollten

Eine solide Renditeplanung beginnt mit der richtigen Datenbasis. Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, sollte vor der Kaufentscheidung mindestens die letzten drei Jahresabrechnungen der WEG sowie den aktuellen Wirtschaftsplan anfordern. Daraus lassen sich Trends bei den Kosten ablesen und bevorstehende Investitionen erkennen.

Ein zweiter Schritt ist die Trennung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Nur der nicht umlagefähige Anteil des Hausgeldes gehört in die Renditerechnung des Eigentümers. Viele Immobilienportale und Verkaufsexposés nennen nur das Gesamthausgeld, ohne diese Trennung vorzunehmen. Das verzerrt die Kalkulation erheblich.

Drittens lohnt ein Blick auf den Sanierungszustand des Gebäudes. Ein Objekt, bei dem Dach, Heizung und Fassade in den nächsten fünf Jahren erneuert werden müssen, wird zwangsläufig höhere Hausgelder oder Sonderumlagen nach sich ziehen. Gutachter und Sachverständige können den Zustand bewerten; alternativ gibt die letzte Beschlusssammlung der WEG Auskunft über geplante Maßnahmen.

Viertens sollte man die Verwaltungsqualität der WEG einschätzen. Eine schlecht geführte Gemeinschaft mit unregelmäßigen Eigentümerversammlungen, unklarer Buchhaltung oder dauerhaftem Streit unter Eigentümern verursacht höhere Kosten und senkt den Wiederverkaufswert der Wohnung. Professionelle Hausverwaltungen, die nach dem Standard des BVFI oder vergleichbarer Verbände arbeiten, bieten mehr Transparenz und Verlässlichkeit.

Schließlich empfiehlt sich eine Beratung durch einen Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt, denn das Hausgeld hat auch steuerliche Relevanz. Der nicht umlagefähige Anteil, insbesondere Verwaltungskosten und anteilige Instandhaltungsrücklage, kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Das reduziert die Steuerlast und verbessert die Nettorendite nach Steuern spürbar. Wer diese Möglichkeit nicht nutzt, verschenkt bares Geld.